韩国楼市曾是全球最热的地区之一，过去五年，韩国房价整体涨了80%，2020~2021年最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度达每平方米15万人民币，仅次于中国香港。然而，最近，韩国房价崩了。2021年8月随着韩国央行开始加息，房价开启了崩盘模式，首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达历史之最，成交量也暴跌超7成。这究竟是怎么回事？韩国楼市的泡沫是如何形成的？又是什么因素导致了它的破裂？
韩国国家情报院：朝鲜黑客今年上半年通过加密货币漏洞非法敛财1.8亿美元:金色财经报道，韩国国家情报院表示，朝鲜仍然是加密货币利用方面的一大威胁，今年上半年通过加密货币漏洞非法敛财1.8亿美元。[2023/8/17 18:06:11]
泡沫的形成
韩国楼市的泡沫主要有以下几个原因：
低利率政策。2016年欧债危机蔓延到韩国出口需求，韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的爆发，韩国更是将基准利率降到了0.5%。低利率刺激了住房需求和投资需求，推动了房价上涨。
韩国数字资产交易平台协会DAXA将从7月4日起实施虚拟资产警报制度:7月4日消息，由韩国五大加密交易平台（Upbit、Bithumb、Coinone、Korbit 和 Gopax）组成的韩国数字资产交易所协会（DAXA）将从7月4日开始实施虚拟资产警报制度，具体由价格剧烈波动、交易量激增、存款量激增、价格差异和少数账户集中交易共五种类型构成，并通过对各个交易所进行实时监控来触发，当检测到符合每个警报条件的项目时，相关项目的交易窗口将显示为徽章形式的通知，最长持续24小时。[2023/7/4 22:16:35]
供应不足。韩国的土地资源有限，尤其是首尔等大城市，土地稀缺性高。同时，政府对土地开发和住宅建设有严格的管制和限制，导致供应不足。供需失衡使得房价持续走高。
韩国银行提升网络安全以应对与加密相关的风险:韩国银行正在采取措施以提升网络安全应对与加密相关的风险。据韩国媒体报道，一些机构正在采取前所未有的措施，包括整合区块链技术。其中，友利银行周一宣布采用SOAR技术（安全协调、自动化和响应）自动收集和归档安全数据。友利银行表示，这一整合将使其能够升级网络安全平台，并超越以前以监测为重点的方法。另外，KB Kookmin银行则在研究自己的自动网络安全系统，此外，该银行还使用了韩国初创公司Everspin的技术，旨在防止通过模仿其移动服务的虚假应用程序进行网络钓鱼和欺诈。另外，新韩银行和Hana银行则选择实施区块链技术。（News bitcoin）[2021/7/8 0:36:01]
传贳制度。传贳是一种介于月租和所有权之间的租房方式，在传贳房租约最开始，租户需缴纳当前房产市场价值50%-80%的单一保证金，其后在整个租约期间无需支付其它租金。合约通常为2年，并可再续约两年，房东需在合约期满后退还所有押金。传贳制度使得租户可以用较低的成本住进高档住宅，而房东可以用收到的押金进行投资或购买新的房产，并以传贳方式继续出租。这样一个三赢的局面推动了传贳房价格大幅上涨。
Zipmex寻求筹集至少5000万美元来修复其资产负债表:7月25日消息，加密交易所Zipmex表示，正在寻求筹集至少5000万美元来修复其资产负债表。知情人士表示，Zipmex正在讨论出售全部或部分自己的资产。筹资目标大致代表Zipmex对Babel和Celsius的总敞口，分别为4800万美元和500万美元。
此前消息，新加坡的加密货币交易所Zipmex周四表示，曾向加密货币贷款机构Babel Finance和Celsius借出资金。Zipmex目前对Babel的风险敞口是4800万美元，而Celsius是500万美元，后者上周申请了破产。（彭博社）[2022/7/25 2:36:35]
税收政策与购房限制措施。为了遏制房价上涨和炒作行为，韩国政府采取了一系列税收政策和购房限制措施，如提高资本利得税、征收综合不动产税、限制贷款额度、限制购买次数等。然而，这些措施并没有起到预期的效果，反而加剧了市场扭曲，使得房价更加高企。一方面，这些措施抑制了住房的流动性和供应，导致房源紧张；另一方面，这些措施增加了购房者的预期成本，促使他们加快购买，以免错过机会或面临更高的税负。
泡沫的破裂
韩国楼市的泡沫破裂主要有以下几个因素：
利率上升。2021年8月起，韩国央行开始了有史以来最激进的加息措施，目前累计加息275个基点，将基准政策利率推高至3.25%，为2012年以来的最高水平。利率上升增加了购房者和租户的负担，抑制了住房需求和投资需求，引发了房价下跌。
供应增加。2022年尹锡悦上台后，宣布韩国政府将在2023至2027年问提供270万套住房，首尔在内的首都圈地区将供应158万套。供应增加使得市场供需平衡有所改善，降低了房价的上涨压力。
传贳危机。传贳制度只适合于房地产的上升周期。通过传贳制度购房的房主，必须用下一个租客的押金才能返还之前的押金。但随着房价下跌，按比例得到的新押金已不足以偿付原押金。对租客来说，一次性交付大笔资金的成本越来越高，与其如此，租客当然不会再选择传贳房。对房东来说，如果租客退租，房东拿着押金连环炒房，属于典型的“短债长投”，这种资金错配情况直接导致背负巨额房贷的房东，面临巨大还贷压力，要么选择卖房，要么选择跑路。传贳危机引发了市场恐慌和信用风险，加速了房价下跌。
出口低迷和通胀上升。韩国经济高度依赖出口，而近期全球经济复苏放缓、贸易摩擦加剧、新冠疫情反复等因素影响了韩国出口表现。同时，韩国通胀率也持续走高，2021年10月达到3.2%，创下11年新高。出口低迷和通胀上升削弱了韩国经济增长和民众购买力，影响了楼市需求。
韩国楼市的崩溃对韩国经济和金融稳定造成了严重冲击，也给政府和央行带来了巨大挑战。如何平衡通胀和增长、如何化解信用风险、如何调控楼市、如何平衡通胀和增长、如何化解信用风险、如何调控楼市、如何保护民众利益等问题都需要韩国政府和央行认真思考和应对。韩国楼市的噩梦是否结束了？还要看韩国能否有效地应对这些挑战，恢复市场信心，实现经济和社会的稳定发展。
郑重声明： 本文版权归原作者所有， 转载文章仅为传播更多信息之目的， 如作者信息标记有误， 请第一时间联系我们修改或删除， 多谢。